Glossaire du patrimoine immobilier et locatif

A

Appel de loyer: Document que le bailleur ou son gestionnaire adresse au locataire avant l'échéance pour lui demander le paiement du loyer et des charges d'une période. Il détaille les sommes dues, loyer, provision pour charges, parfois la TVA, et la date d'exigibilité. Il ne prouve pas le paiement, contrairement à la quittance.
Assurance emprunteur: Assurance qui garantit le remboursement d'un crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Aucune loi ne l'impose, mais les banques l'exigent en pratique. Depuis la loi Lemoine de 2022, l'emprunteur peut en changer à tout moment, à garanties équivalentes.

B

Bail commercial 3-6-9: Bail des locaux où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, régi par le Code de commerce. Il dure neuf ans au moins, et le locataire peut y mettre fin à l'issue de chaque période de trois ans en donnant congé six mois à l'avance. D'où son nom : 3-6-9.

C

Capital restant dû: Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée, sans les intérêts à venir. Il se lit sur le tableau d'amortissement du prêt et baisse à chaque échéance du montant de capital remboursé. C'est la somme à solder en cas de remboursement anticipé ou de vente du bien financé.
Cash-flow immobilier: Différence, sur une période, entre ce qu'un bien locatif rapporte et ce qu'il coûte en trésorerie : loyers encaissés, moins mensualités de crédit, taxe foncière, charges non récupérables, assurances et honoraires de gestion. Positif, le bien s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne chaque mois.
Charges récupérables: Dépenses payées par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par le locataire, parce qu'elles correspondent à des services rendus au logement ou à son usage : eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En habitation, leur liste est limitative, fixée par un décret du 26 août 1987.
Compte courant d'associé: Somme qu'un associé prête à sa société, par exemple une SCI, en plus de son apport au capital, et qu'elle inscrit à un compte à son nom. C'est une dette de la société envers lui : il peut en principe en demander le remboursement à tout moment, sauf convention contraire.
Compte rendu de gérance: Document périodique, le plus souvent mensuel ou trimestriel, établi par un administrateur de biens à l'attention du propriétaire bailleur. Il détaille, sur la période, les loyers encaissés, les honoraires de gestion prélevés, les dépenses engagées et le solde reversé. C'est la principale source d'information sur les biens confiés.

D

Déficit foncier: Situation où, au régime réel, les charges déductibles d'un propriétaire bailleur dépassent ses revenus fonciers de l'année. Hors intérêts d'emprunt, ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Démembrement de propriété: Division du droit de propriété d'un bien entre un usufruitier, qui l'occupe ou en perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui en détient la propriété sans en avoir la jouissance. Au décès de l'usufruitier, ou au terme d'un usufruit temporaire, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.
Dépôt de garantie: Somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations : loyers, charges, réparations locatives. En location d'habitation vide, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges, deux mois en meublé. Il est restitué à la sortie, déduction faite des sommes justifiées.
DPE, diagnostic de performance énergétique: Diagnostic qui classe un logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire pour vendre ou louer, il vaut dix ans. En métropole, un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.

E

État locatif: Tableau qui décrit, à une date donnée, la situation locative d'un immeuble ou d'un patrimoine, lot par lot : locataire, nature et dates du bail, loyer, charges, dépôt de garantie, lots vacants. Il est souvent demandé lors de la vente d'un immeuble loué, d'une demande de financement ou d'un changement de gestionnaire.

G

Garantie loyers impayés: Assurance souscrite par le bailleur pour être indemnisé des loyers et charges que son locataire ne paie pas, souvent avec les frais de procédure et parfois les dégradations. Elle suppose que le locataire remplisse les critères de solvabilité fixés par l'assureur. Sa prime est déductible des revenus fonciers au réel.

H

Honoraires de gestion: Rémunération de l'administrateur de biens à qui un propriétaire confie la gestion locative d'un bien. Le plus souvent exprimés en pourcentage des sommes encaissées, ils sont prélevés directement sur les loyers avant le reversement au propriétaire. Leur taux et leur assiette sont fixés par le mandat de gestion.

I

IFI, impôt sur la fortune immobilière: Impôt annuel dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il porte sur les biens et droits immobiliers détenus directement ou au travers de sociétés, comme les parts de SCI, dettes déductibles retirées. Il a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune en 2018.
ILAT, indice des loyers des activités tertiaires: Indice publié chaque trimestre par l'Insee, qui sert de référence à la révision et à l'indexation des loyers des baux portant sur des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques. Il combine les prix à la consommation, le coût de la construction et le produit intérieur brut.
ILC, indice des loyers commerciaux: Indice publié chaque trimestre par l'Insee, qui sert de référence à la révision et à l'indexation des loyers des baux commerciaux pour les activités commerciales et artisanales. Il combine l'évolution des prix à la consommation, pour les trois quarts, et celle du coût de la construction, pour un quart.
Indivision: Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part, sans que le bien soit divisé matériellement entre elles. Elle naît d'une succession, d'un achat à plusieurs ou d'une séparation. Nul ne peut être contraint d'y demeurer : chaque indivisaire peut demander le partage.
IRL, indice de référence des loyers: Indice publié chaque trimestre par l'Insee, qui sert de référence à la révision annuelle des loyers d'habitation, vides ou meublés. Il correspond à la moyenne, sur douze mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La hausse d'un loyer révisé ne peut pas dépasser sa variation sur un an.

J

Jumeau patrimonial: Modèle numérique complet d'un patrimoine immobilier, reconstitué à partir de ses documents : biens, lots, baux, crédits, structures de détention, flux et échéances, reliés entre eux. Il permet de lire à tout moment la valeur nette, l'endettement, le cash-flow et le calendrier de l'ensemble, bien par bien et structure par structure.

L

LMNP: Loueur en meublé non professionnel : statut fiscal du particulier qui loue des logements meublés sans remplir les conditions du loueur professionnel. Ses loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou au régime réel, qui permet d'amortir le bien.
LTV: Ratio prêt sur valeur, de l'anglais loan to value : rapport entre l'encours de dette d'un bien ou d'un patrimoine et sa valeur, exprimé en pourcentage. Un bien estimé 300 000 € avec 150 000 € de capital restant dû a une LTV de 50 %. Plus elle est basse, plus la part détenue en propre est élevée.

M

Mandat de gestion: Contrat par lequel un propriétaire confie à un administrateur de biens la gestion locative d'un ou de plusieurs biens : encaisser les loyers, payer certaines charges, suivre les locataires, rendre compte. Il fixe les missions confiées, la rémunération du gestionnaire, la durée et les conditions de résiliation.
Micro-foncier: Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers, applicable quand les loyers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % représente toutes les charges ; aucune charge réelle n'est déduite. Le propriétaire déclare le montant brut de ses loyers sur sa déclaration de revenus.
Multipropriétaire: Propriétaire de plusieurs logements ou locaux, détenus en nom propre, en indivision ou au travers de sociétés comme des SCI. En France, 9,7 millions de personnes possèdent au moins deux logements, soit 35 % des propriétaires. Le mot décrit une situation patrimoniale, pas un statut juridique ni fiscal.

P

Pas-de-porte: Somme versée par le locataire au bailleur à la conclusion d'un bail commercial, en plus du loyer. Selon le bail et les circonstances, elle s'analyse en supplément de loyer ou en indemnité. À ne pas confondre avec le droit au bail, payé à l'ancien locataire qui cède son bail.
Plus-value immobilière: Gain réalisé à la revente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, majoré des frais d'achat et de certains travaux. Pour un particulier, elle est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention ; la résidence principale est exonérée.

Q

Quittance de loyer: Document par lequel le bailleur atteste que le locataire a payé l'intégralité du loyer et des charges d'une période. Le bailleur doit la remettre gratuitement au locataire qui la demande, en distinguant le loyer et les charges. Un paiement partiel donne lieu à un simple reçu.
Quote-part: Fraction d'un bien, d'une société ou d'une dette détenue par une personne quand plusieurs se partagent la propriété, exprimée en pourcentage ou en fraction. En indivision, en SCI ou en démembrement, elle détermine ce qui revient à chacun : revenus, charges, valeur et, en cas de vente, prix de cession.

R

Régularisation des charges: Opération annuelle par laquelle le bailleur compare les provisions pour charges versées par le locataire aux dépenses récupérables réellement engagées. Selon le solde, il rembourse le trop-perçu ou réclame le complément. Il doit envoyer le décompte un mois avant, et tenir les justificatifs à disposition pendant six mois.
Rendement brut: Rapport entre les loyers annuels d'un bien locatif et son prix d'acquisition, exprimé en pourcentage. C'est le ratio le plus simple et le plus cité, mais il ignore toutes les charges : taxe foncière, charges non récupérables, gestion, vacance, crédit. Un bien acheté 200 000 € et loué 10 000 € par an rapporte 5 % brut.
Rendement net: Rapport entre ce qu'un bien locatif rapporte chaque année, une fois déduites les charges du propriétaire, et ce qu'il a coûté, exprimé en pourcentage. On retire des loyers annuels la taxe foncière, les charges non récupérables, les assurances et les frais de gestion, puis on divise par le prix d'acquisition, frais compris.
Revenus fonciers: Revenus tirés de la location d'immeubles nus, bâtis ou non, perçus directement ou au travers d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer, au micro-foncier ou au régime réel, et supportent les prélèvements sociaux. La location meublée en est exclue.

S

SCI à l'IR: Société civile immobilière dont les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société : chaque associé déclare sa quote-part des résultats dans ses propres revenus et en paie l'impôt. C'est le régime par défaut d'une SCI qui loue des logements nus ; ses plus-values suivent le régime des particuliers.
SCI à l'IS: Société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés, par option ou du fait d'une activité commerciale. Le résultat est imposé au nom de la société, après déduction des charges et de l'amortissement des immeubles ; les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu'elle leur distribue.

T

Tableau d'amortissement: Échéancier d'un prêt, remis par la banque, qui détaille pour chaque échéance la part d'intérêts, la part de capital remboursé, l'assurance emprunteur éventuelle et le capital restant dû après paiement. C'est le document de référence pour suivre un crédit immobilier, du premier au dernier versement.
Taux d'endettement: Part des revenus d'un emprunteur consacrée au remboursement de ses crédits, assurance comprise, exprimée en pourcentage. Pour un crédit immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière limite ce taux à 35 % et la durée à vingt-cinq ans, les banques disposant d'une marge de dérogation sur une partie de leurs prêts.
Taxe foncière: Impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier, ou par son usufruitier, au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour une propriété bâtie, il se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité.

V

Vacance locative: Période pendant laquelle un bien destiné à la location n'est pas loué, et ne rapporte donc aucun loyer alors que ses charges courent : taxe foncière, charges de copropriété, crédit. Elle se mesure en semaines par an, ou en part des loyers perdus sur les loyers qu'aurait rapportés une occupation complète.