OUTILS
Calculer la rentabilité locative d'un bien, brute et nette
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ prix d'achat. Rentabilité nette = loyers encaissés, moins taxe foncière, charges non récupérables, assurances et frais de gestion, ÷ prix d'achat augmenté des frais d'acquisition et des travaux. Un bien acheté 200 000 € et loué 900 € par mois rapporte 5,40 % brut.
Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?
En divisant les loyers d'une année, hors charges, par le prix d'achat du bien. C'est le ratio le plus cité, celui des annonces, mais il ignore toutes les charges : deux biens au même rendement brut peuvent rapporter très différemment.
Exemple : un bien acheté 200 000 € et loué 900 € par mois rapporte 10 800 € par an, soit 5,40 % brut.
Et la rentabilité nette ?
Elle retire des loyers ce que le propriétaire paie chaque année, et rapporte le reste à ce que le bien a réellement coûté, frais et travaux compris. Les charges retenues ici sont celles du rendement net : taxe foncière, charges non récupérables, assurances et honoraires de gestion. La vacance locative, en semaines, réduit les loyers encaissés.
Sur le même bien, avec 15 000 € de frais d'acquisition, deux semaines de vacance, 1 200 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables et 250 € d'assurances : 8 334,62 € de revenu net pour 215 000 € investis, soit 3,88 % net.
Quels frais d'acquisition retenir ?
Les frais de notaire, droits de mutation compris, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, et les honoraires d'agence quand ils sont à la charge de l'acquéreur. Les frais de dossier et de garantie du crédit relèvent du financement : ils entrent dans le cash-flow, pas dans la rentabilité.
Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette, une fois l'impôt sur les revenus du bien retiré. Elle dépend du régime : micro-foncier ou réel pour une location nue, micro-BIC ou réel pour un meublé, impôt sur les sociétés pour une SCI à l'IS, et de la situation de chaque foyer. Ce calcul s'arrête avant l'impôt : il ne suppose aucun taux.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Aucun chiffre ne vaut partout. Le rendement brut dépend du rapport entre loyers et prix, qui varie fortement d'une ville et d'un quartier à l'autre, et un rendement élevé peut tenir à un risque de vacance ou à des travaux à venir. Deux biens se comparent sur leur rendement net, frais et charges compris, et sur leur cash-flow, crédit compris.
Le rendement brut se calcule-t-il frais de notaire compris ?
Le plus souvent, non : le rendement brut des annonces rapporte les loyers au prix affiché. Ce calculateur fait de même et réserve les frais d'acquisition et les travaux au rendement net, où ils comptent dans le coût du bien. Deux rendements ne se comparent qu'à convention égale.
Les charges de copropriété entrent-elles dans le calcul ?
Pour leur seule part non récupérable. Les charges récupérables sont refacturées au locataire avec ses provisions ; le propriétaire ne les supporte qu'en période de vacance. Les charges non récupérables, comme les honoraires du syndic ou les travaux votés en assemblée, réduisent le rendement net.
Pourquoi le crédit n'entre-t-il pas dans la rentabilité ?
Parce que la rentabilité mesure ce que rapporte le bien, quelle que soit la façon de le payer : deux acheteurs du même bien, l'un comptant, l'autre à crédit, ont la même rentabilité. Le crédit change le cash-flow, c'est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois les mensualités payées.
Mis à jour le 30 septembre 2026. PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.