OUTILS
Calculer le cash-flow d'un investissement locatif
Cash-flow = loyers encaissés − charges du propriétaire − mensualités de crédit, assurance comprise. Positif, le bien s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne chaque mois. Un bien loué 900 € par mois et financé par 180 000 € sur 20 ans à 3,5 % dégage −379,38 € par mois avant impôt.
Comment se calcule le cash-flow d'un investissement locatif ?
On part des loyers réellement encaissés sur l'année, vacance déduite. On retire les charges du propriétaire : taxe foncière, charges non récupérables, assurances, honoraires de gestion. On retire enfin les mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise. Ce qui reste est le cash-flow avant impôt.
Exemple : 900 € de loyer, deux semaines de vacance, 2 050 € de charges annuelles, et un prêt de 180 000 € sur 20 ans à 3,5 % avec 30 € d'assurance par mois. La mensualité est de 1 043,93 € hors assurance ; le cash-flow, de −379,38 € par mois.
Comment la mensualité du crédit est-elle calculée ?
Pour un prêt amortissable à échéances constantes : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), où t est le taux mensuel, le taux annuel divisé par douze, et n le nombre de mensualités. Chaque échéance paie d'abord les intérêts du mois sur le capital restant dû, puis rembourse du capital avec le reste. Le tableau d'amortissement de la banque fait foi : il peut différer de quelques centimes, ou davantage avec un différé ou des paliers.
Un cash-flow négatif veut-il dire que le bien fait perdre de l'argent ?
Pas forcément. Une mensualité mêle des intérêts, qui sont un coût, et du capital remboursé, qui réduit la dette et reste au propriétaire. Un cash-flow négatif signifie que le bien ne s'autofinance pas : la différence, l'effort d'épargne, sort chaque mois de la poche du propriétaire. Le rendement net mesure, lui, ce que rapporte le capital investi, crédit mis à part.
Et après impôt ?
Le cash-flow après impôt retire en plus l'impôt dû sur les revenus du bien. Il dépend du régime : revenus fonciers, où les intérêts d'emprunt se déduisent au réel, location meublée, où le bien s'amortit au réel, ou SCI à l'IS. Ce calcul s'arrête avant l'impôt et ne suppose aucun taux.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui fait varier le cash-flow d'un bien ?
Quatre termes : le loyer, la vacance, les charges du propriétaire et la mensualité. La mensualité dépend du montant emprunté, du taux et de la durée : à taux égal, une durée plus longue baisse la mensualité et augmente le coût total des intérêts. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc la mensualité.
Cash-flow et rentabilité nette, quelle différence ?
La rentabilité nette rapporte le revenu net au coût total du bien, crédit mis à part : elle mesure ce que rapporte le capital investi. Le cash-flow retire en plus les mensualités : il mesure ce qui reste, ou ce qui manque, chaque mois. Un bien rentable peut avoir un cash-flow négatif quand le crédit est court ou l'apport faible.
Les travaux entrent-ils dans le cash-flow ?
Oui, l'année où ils sont payés : le cash-flow est un flux de trésorerie. Ce calculateur raisonne sur une année type, sans travaux ; une dépense ponctuelle s'ajoute aux charges de l'année où elle tombe.
Et pendant un différé de remboursement ?
Le cash-flow des premiers mois est meilleur que celui des années suivantes. Pendant un différé partiel, l'échéance ne paie que les intérêts et l'assurance ; pendant un différé total, rien n'est payé et les intérêts s'ajoutent au capital. Ce calculateur suppose des échéances constantes dès le premier mois.
Mis à jour le 30 septembre 2026. PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.