OUTILS
Calculer la LTV de ses biens, un par un et consolidée
LTV = capital restant dû ÷ valeur du bien. Pour un patrimoine, on additionne les dettes et les valeurs de tous les biens, chacun compté pour la part détenue, puis on divise la première somme par la seconde. Un bien estimé 300 000 € avec 150 000 € de capital restant dû a une LTV de 50 %.
Comment se calcule la LTV ?
La LTV, de l'anglais loan to value, rapporte l'encours de dette d'un bien à sa valeur : le capital restant dû des crédits qui le financent, lu sur leur tableau d'amortissement, divisé par la valeur estimée du bien. Elle baisse à chaque échéance, à mesure que le crédit s'amortit, et bouge quand le bien est réestimé.
Comment consolider plusieurs biens ?
En additionnant les dettes d'un côté et les valeurs de l'autre, puis en divisant. Faire la moyenne des LTV de chaque bien donnerait un autre chiffre, faux dès que les biens n'ont pas la même valeur. Un bien détenu en partie, en indivision ou au travers d'une SCI, compte pour la quote-part détenue, dette comprise.
Exemple : un bien de 250 000 € avec 120 000 € de dette, un autre de 180 000 € avec 150 000 €, et un troisième de 400 000 € avec 200 000 €, détenu pour moitié au travers d'une SCI. La LTV consolidée est de 58,73 %, pour 260 000 € de valeur nette.
Quelle valeur retenir ?
Une estimation récente et prudente : les ventes comparables du quartier, publiées dans les données publiques DVF, ou un avis de valeur. La LTV n'est jamais plus juste que la valeur qui la divise, et une banque retient souvent la sienne.
Que dit la LTV, et que ne dit-elle pas ?
Elle mesure le poids de la dette dans le patrimoine : plus elle est basse, plus la part détenue en propre est élevée. C'est l'un des ratios qu'une banque examine avant un nouveau financement. Elle ne dit rien de la capacité à rembourser, que décrivent le cash-flow et le taux d'endettement.
Questions fréquentes
Quelle LTV une banque accepte-t-elle ?
Aucune règle n'en fixe une. Pour le crédit immobilier des particuliers, les normes du Haut Conseil de stabilité financière (décision D-HCSF-2021-7) portent sur le taux d'effort, 35 % des revenus au plus, assurance comprise, et sur la durée, 25 ans au plus, ou 27 ans avec un différé pour un logement neuf ou de gros travaux. La LTV est un critère propre à chaque banque, qui retient souvent sa propre estimation de la valeur.
Que signifie une LTV de 100 % ou plus ?
Que la dette égale ou dépasse la valeur du bien : la valeur nette est nulle ou négative. C'est le cas d'un achat financé à 110 %, prix et frais empruntés, tant que le capital remboursé ou la hausse de la valeur n'ont pas comblé l'écart.
Comment passer de la LTV à la valeur nette ?
Valeur nette = valeur du bien × (1 − LTV), soit la valeur moins le capital restant dû. Un bien de 300 000 € à 50 % de LTV porte 150 000 € de valeur nette ; à 80 %, 60 000 €.
Et pour un prêt in fine ?
Le capital restant dû d'un prêt in fine reste le même jusqu'à la dernière échéance, qui le rembourse d'un bloc : d'ici là, seule la valeur du bien fait bouger la LTV. Les échéances ne paient que les intérêts et l'assurance.
Mis à jour le 30 septembre 2026. PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.