FONCTIONNALITÉS
La rentabilité réelle de chaque bien, et des scénarios avant de décider
PIAIRE calcule la rentabilité de chaque bien depuis ses documents : rendement brut, rendement net et cash-flow avant impôt, honoraires du gestionnaire compris. Il simule aussi une cession ou une acquisition dans votre patrimoine réel, avec l'endettement global et la capacité résiduelle. Des scénarios comparés, jamais une recommandation : la décision reste la vôtre.
Comment la rentabilité d'un bien est-elle calculée ?
Depuis les documents lus, sans ressaisie. La vacance locative n'entre pas encore dans le calcul.
- Le rendement brut
- Les loyers annuels rapportés au prix d'acquisition.
- Le rendement net
- Les loyers, moins taxe foncière, charges non récupérables, assurance et honoraires, rapportés au prix frais compris.
- Le cash-flow avant impôt
- Ce qui reste des loyers une fois les charges et les mensualités de crédit payées.
Que peut-on simuler ?
Trois simulateurs travaillent sur vos chiffres réels, pas sur des hypothèses saisies à part.
- Une cession
- Le prix de sortie d'un bien et ce qu'il dégage une fois le crédit soldé.
- Une acquisition
- Un projet chiffré, à côté de votre patrimoine.
- Un projet dans le patrimoine réel
- L'effet d'une acquisition sur l'endettement global et la capacité résiduelle.
Pourquoi « sans conseil » ?
PIAIRE n'est pas un conseiller en investissements financiers. Il montre des faits, des calculs et des scénarios comparés ; il ne dit jamais d'acheter, de vendre ou de conserver. La fiscalité propre à chaque structure n'entre pas encore dans les simulations : elles comparent des flux, pas des impôts.
Questions fréquentes
Une simulation de cession tient-elle compte de l'impôt sur la plus-value ?
Non, pas à ce jour. La simulation part du prix de sortie, solde le capital restant dû et montre ce que la vente dégage avant impôt. L'impôt sur la plus-value dépend de la structure, de la durée de détention et du régime de chacun : il n'est pas calculé ici.
Pourquoi le rendement net d'un bien en gestion déléguée est-il plus bas ?
Parce que les honoraires du gestionnaire y sont déduits, lus sur ses comptes rendus de gérance. Ils représentent le plus souvent 5 à 10 % HT des loyers encaissés : c'est le coût réel de la délégation, rapporté au lot.
Et s'il manque un document, la taxe foncière par exemple ?
Le calcul se fait avec ce qui est connu. Les champs à compléter apparaissent dans les points d'attention de la fiche, et les chiffres se mettent à jour dès que le document est lu et validé.
Une simulation modifie-t-elle mon patrimoine ?
Non. Elle montre l'effet d'une cession ou d'une acquisition sur vos chiffres réels, sans rien changer au jumeau. La décision, et ce qui la suit, restent les vôtres.
Mis à jour le . PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.