POUR QUI
Suivre un LMNP : bail meublé, crédit et cash-flow lus dans vos documents
PIAIRE lit le bail meublé, le tableau d'amortissement et la taxe foncière d'un bien loué en meublé, suit le crédit mois après mois et calcule le cash-flow du bien. Il ne remplace pas votre expert-comptable et ne choisit pas votre régime, micro ou réel : il tient les chiffres à jour, vous décidez.
Qu'est-ce que PIAIRE lit dans les documents d'un meublé ?
Chaque document déposé alimente une partie du modèle du bien.
- Le bail meublé
- Loyer, dépôt de garantie, indice d'indexation, dates de début, de fin et de révision.
- Le tableau d'amortissement
- Capital restant dû, échéancier, taux, assurance emprunteur : le crédit vit dans le jumeau, pas dans un dossier de la banque.
- La taxe foncière et les charges
- Les montants annuels entrent dans le cash-flow du bien, sans ressaisie.
Comment le cash-flow d'un LMNP est-il calculé ?
Loyers encaissés, moins les mensualités de crédit, la taxe foncière, les charges et les honoraires de gestion s'il y en a. Le résultat s'affiche par bien et, dès que le patrimoine en compte plusieurs, en consolidé. Un fait par ligne, chaque ligne rattachée au document qui la porte.
La fiscalité propre au régime n'entre pas encore dans les simulations de cession et d'acquisition : elles comparent des flux, pas des impôts.
Et la déclaration ?
L'export préparatoire de la liasse d'un loueur en meublé est prévu, en partenariat, et n'est pas livré aujourd'hui. PIAIRE ne donne aucun conseil de régime et ne lit pas les documents fiscaux : il montre ce que rapporte le bien et ce qu'il coûte, la question du régime se traite avec votre expert-comptable.
L'abonnement à PIAIRE, lui, se déduit des recettes au régime réel, comme les autres frais de gestion ; au micro-BIC, l'abattement forfaitaire en tient déjà lieu.
L'offre qui correspond
Investisseur : Jusqu'à 9 lots, tous louables et gérés dans PIAIRE. 490 € TTC par an en paiement annuel, ou 49 € par mois en paiement mensuel.
La grille complète, ligne par ligne, est sur la page Tarifs.
Questions fréquentes
PIAIRE calcule-t-il l'amortissement d'un LMNP au réel ?
Non. L'amortissement du bien et du mobilier relève de la comptabilité et de la déclaration au régime réel, que PIAIRE ne tient pas. Il calcule le cash-flow du bien avant impôt ; l'export préparatoire de la liasse est prévu, en partenariat, pas livré.
Le loyer d'un meublé se révise-t-il avec l'IRL ?
Oui, si le bail le prévoit : pour un meublé loué en résidence principale, la révision suit les règles du logement vide, une fois par an et dans la limite de la variation de l'IRL (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail mobilité fait exception : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16).
Quand un loueur en meublé devient-il professionnel ?
Quand deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (article 155 du Code général des impôts). Si l'une des deux manque, le loueur reste non professionnel. PIAIRE suit les biens de la même façon dans les deux cas et ne détermine pas le statut.
Mis à jour le . PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.